精装修房逾期，违约金如何算？

2006-12-1 14:11:34

提醒业主在购买商品房时要注意约定好房屋的具体交房条件，购买精装修房的，尤其要注意对装修部分质量标准的约定，同时还要注意约定违约金的具体计算标准，约定数额要参照自己可能发生的实际损失金额。
案例
2005年，宋先生购买了一套精装修商品房，根据宋先生与发展商签订的预售合同的约定，发展商定于2006年6月前将该房屋交付给宋先生。根据约定，发展商如未在约定期限内将该房屋交付宋先生，应当向宋先生支付违约金，违约金按宋先生已支付的房价款日万分之三计算，违约金自最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。
2006年7月，宋先生在验收该房屋的过程中，发现该房屋的装修部分存在许多问题，宋先生无法实际入住、使用该房屋，宋先生遂致函发展商，要求发展商进行整改，并赔偿损失；发展商也就此事致函宋先生，承诺愿意承担损害赔偿责任。但该房屋经多次整改后，仍有部分质量问题尚未得到妥善解决，直至2006年10月才基本整改完毕，小缺陷由发展商继续整改，故宋先生于2006年10月底与发展商签订了《房屋交接书》，并付清了全部的房价款。
　　收房后，宋先生与发展商就该房屋逾期交房的天数和违约金的计算方式产生了争执，发展商认为该房屋的交房日期应为2006年7月，而宋先生认为，此时该房屋的精装修部分还没有达到交付要求，故不能作为该房屋的交房日期，该房屋的交房日期应为2006年10月签订《房屋交接书》之日；关于违约金的计算方式，发展商认为应按照《预售合同》的约定计算，而宋先生认为其实际损失已超过了合同约定的违约金数额，故应按照实际损失计算赔偿额。
　　律师观点
　　在上述案件中，首先应确定该房屋的交房日期，该房屋为精装修房，精装修房的交房较之普通商品房，应符合两方面的交房标准，即毛坯部分和精装修部分，发展商不能仅以毛坯部分达到交房要求就视作交房，至于精装修部分应达到何种标准才符合交房要求，我认为，这应该看预售合同对于装修部分的质量约定，所以，购买精装修房的业主一定要在合同中对精装修部分的质量要求作具体详细的约定，以免在交房时无约可据。
关于逾期交房的违约金计算方式，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当实际损失超过合同约定的违约金数额，应按实际损失计算赔偿额，在商品房逾期交房的案例中，由于房屋的逾期交付，往往会使小业主产生租房的租金损失，如这笔租金损失超过了预售合同约定的违约金数额，那么，发展商就应该根据小业主的实际损失，承担损害赔偿责任。
　　综上，提醒小业主在购买商品房时要注意约定好房屋的具体交房条件，购买精装修房的，尤其要注意对装修部分质量标准的约定，同时还要注意约定违约金的具体计算标准，约定数额要参照自己可能发生的实际损失金额。上海市翰森律师事务所陈玮律师
　　

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